首頁 > 稅案

房產租金轉換為物管費 ?切忌將籌劃與偷稅畫等號

作者:劉天永

房屋出租人的房產稅計稅依據為租金收入,在實務中許多房屋出租人通過簽訂虛假合同、陰陽合同的方式隱瞞部分租金收入從而不當地減少其房產稅應納稅額。根據稅法中實質重于形式原則,房屋出租人從承租人處取得的收入如果不具有其收入形式所對應的經濟實質的,稅務機關通常會認定該收入屬于租金收入。本案即是房屋出租人將租金收入變為物業管理費后被稅務機關調整房產稅稅款的典型案例。

一、案情簡介

A公司名下持有三層的商廈房產一套,并進行對外出租經營。2007年11月10日,A公司與乙方王某、李某簽訂一份《租賃協議》,約定乙方承租甲商廈一至三層進行商業零售,租期為十年,自2008年3月1日至2017年12月31日,前五年每年租金為60萬元,后五年每年租金為70萬元。王某、李某承租該商廈后將該商廈用于經營超市。2009年11月22日,A公司與乙方簽訂了一份《補充協議》,約定將剩余租期內的房租的一半變更為物業管理費。

2012年9月10日,地稅局稽查局接到他人舉報認為A公司有稅收違法嫌疑,決定對其進行立案查處。2012年10月22日,地稅局稽查局向A公司發出《稅務檢查通知書》,告知A公司稅務檢查事宜,并要求A公司依法接受檢查,如實反映情況,提供有關資料。其后,地稅局稽查局對A公司2004年6月1日至2011年12月31日期間地方各稅繳納情況進行檢查。

2014年10月28日,地稅局稽查局對A公司作出《稅務處理決定書》,認定A公司向王某、李某收取的物業管理費實質上屬于商廈租金,A公司2010年、2011年度房產稅計稅依據計算錯誤,應補繳房產稅70052.45元,滯納金14075.20元。

A公司對《稅務處理決定書》不服,向地稅局提起行政復議。2015年2月2日,地稅局作出復議決定,維持了地稅局稽查局的《稅務處理決定書》。A公司不服該復議決定,向法院提起訴訟,請求法院判決撤銷地稅局稽查局作出的《稅務處理決定書》。

二、法院觀點

法院經審理認為,《中華人民共和國物業管理條例》第三十二條、第六十條規定,國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。違反該條例的規定,未取得資質證書從事物業管理活動的,應沒收違法所得并處以罰款。至2013年12月31日,A公司并未取得物業管理的相應資質。同時,A公司也未向法院提交A公司代有關部門、企業、單位向承租戶收取的水費、電費、取暖(冷)費、衛生(清潔)費、保安費等有效合法收費憑證,以及自己產生上述費用的證據。地稅局稽查局提交的證據顯示,王某、李某經營的超市的物業管理一直由其自行安排,也并非由A公司提供。A公司與王某、李某簽訂的《補充協議》約定的物業管理費實際應為商廈租金,地稅局稽查局將此作為房產稅的計稅依據有事實和法律依據,法院予以支持。依據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條之規定,判決駁回A公司的訴訟請求。

三、華稅點評

(一)房產稅的計稅依據:從價計征與從租計征

房產稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅。

《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條規定,房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度,由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的,由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

據此條規定,房產稅的計稅依據分為兩種,在房屋處于出租的情形下,房產稅的計稅依據為租金收入,在房屋非處于出租的情形下,房產稅的計稅依據為房產余值。

(二)本案A公司收取的“物業管理費”依實質重于形式原則屬于租金

在本案中,A公司依照與王某、李某簽訂的《租賃協議》及《補充協議》,于2010年度和2011年度共向王某、李某收取120萬元。依照《補充協議》的約定,在2010年度和2011年度收取的120萬元中,60萬元屬于租金收入,60萬元屬于物業管理收入。A公司以60萬元租金收入作為其2010年度和2011年度房產稅的計稅依據(每年租金收入30萬元)申報繳納房產稅。

在物業服務活動中,常見的物業管理服務主要包括房屋建筑的日常維修、養護和管理,公共環境衛生與清潔的維護,公共秩序的維護包括門崗服務、物業區域內巡查,物業區域內車輛行駛秩序、車輛停放管理,消防管理服務,電梯、水路、采暖(冷)、電路等運行和日常維護管理等等。

但是,經法院查明的事實顯示,A公司在2010年度和2011年度并沒有向王某、李某所經營的超市提供任何物業管理服務。地稅局稽查局通過對王某、李某以及超市的有關人員走訪及調查證據顯示,王某、李某在經營超市期間均由其自身負責超市的房屋維修、水電采暖采冷以及安保管理和車輛停放管理工作。因此,基于實質重于形式原則,盡管A公司與王某、李某約定了物業管理費,但該筆費用僅在形式上屬于物業管理費,在實質上仍屬于租金性質。地稅局稽查局調整A公司房產稅的租金計稅依據符合稅法的實質課稅原則,事實清楚,證據充分,適用稅法正確。

總結

企業通過簽訂陰陽合同、虛假合同的形式逃避其納稅義務或者不當減少其納稅義務的,根據我國稅收征收管理法的有關規定,可能會被認定為偷稅并處以相應的處罰。因此,企業在進行稅務籌劃、具體實施節稅方案時應當嚴格遵守稅法紅線,切忌將籌劃與偷稅畫上等號。對于物業服務企業,在營改增后租金收入和物業管理費收入的增值稅稅負成本存在差異,企業可以在合法、合理的基礎上進行籌劃和安排。


編輯:解曉冬

要論要言

更多 >>

財稅新聞

更多 >>

圖片新聞

更多 >>
福彩3d开奖结果查询